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亚星持续获得优质融资投资人看中了碧桂园什么_

在目前市场普遍紧张的情况下,碧桂园最新一系列融资的举措,无疑舒缓了一众投资人的焦虑。

 

1月21日碧桂园公告称,其成功发行39亿港元可转债,票面利率4.95%,期限4.5年。而就在前一日,碧桂园作为共同债务人又在深交所成功发行两笔ABS,发行金额分别为5.21亿元和7.21亿元,共计规模12.42亿元,票面利率分别为5.3%、5.5%。

另于去年12月初,碧桂园地产集团在中国银行间债券市场注册发行50亿元中期票据申请亦获受理。于12月15日,碧桂园也已发行10亿元公司债,票面利率6.3%。这也意味着,去年12月至今,碧桂园已融资及计划融资合计超100亿元。

分析人士认为,近期境外市场波动的背景下,作为民营企业碧桂园能以如此低的成本做相关发行实属罕见,也给予了市场较大的信心。不过,透过现象看本质,碧桂园竟做了什么,能让投资人在当前市况下仍愿意投资碧桂园?

 

究其原因,与其前瞻性求变不无关系。遇山开山、遇水架桥,碧桂园在其发展的每个阶段都给自身制定了清晰的战略目标。长期来看,关键时候正确的战略调整,也是碧桂园这艘“大船”,在市场深度调整周期下,依旧稳健发展,持续获得融资的关键。

 

01持续深耕

纵观碧桂园近些年的发展不难发现,在大的战略方面,碧桂园一直紧随城镇化发展步伐。

中国已步入城镇化较快发展的中后期,碧桂园坚定认为,中国的城镇化还有很长的路要走,人民过上好日子的追求不会变,未来大批人口需要进入生活配套更为丰富的城镇生活,房地产市场需求会一直存在。

2021年,碧桂园依托强大的数字化运营能力及坚持“三个不动摇”的投资拿地策略,收获多块低溢价率的优质地块,继续领跑全行业。

同时,碧桂园坚持一到六线城市全覆盖,持续聚焦深耕,权益可售资源与人口流入地区、五大都市圈高度匹配,契合了国家新型城镇化重大区域发展战略和人口流动的趋势,且获取项目的质量不断提升。

事实也如此,从各项数据来看,房地产市场的基本面没有变,住房需求依然存在。

一是住房刚性需求。当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。二是住房改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。

虽然抓住城镇化契机,为碧桂园发展奠定了基础,但具体到管理上,碧桂园却持续拿自己“开刀”。近年来,碧桂园明确不再将规模扩张放在第一位,转而向“管理”要红利。为此,碧桂园主动调整组织架构。

2021年12月31日,碧桂园集团内部发文,宣布新一轮的组织架构调整。调整完成后,碧桂园区域公司由原来的106个,合并成65个。

碧桂园此轮调整的初衷主要是,以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标,通过有序推进跨区域整合,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本,努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

02追求稳健

碧桂园持续调整的终极目标,是让公司更加稳健经营,这从其对财务指标的严格把控不难看出。

去年以来,多家房企出现资金问题,由此导致一系列连锁反应,并引发流动性危机。但碧桂园一直非常稳健,究其原因就是其背后强韧的管控能力。

碧桂园在财务管控上,一直都有一条明确的红线,即多年保持净借贷比率低于70%。碧桂园所有的投资及经营安排,都以这条红线为基准进行铺排。

近两年,碧桂园的调整也依旧围绕如何保持稳健经营进行。具体到财务资金层面,碧桂园重点以回款和现金流作为考核区域的重点,追求有现金流的利润和有利润的现金流。

财报显示,去年上半年碧桂园权益回款率90%,已连续6年达到90%或以上;净负债率仅49.7%,已连续多年保持低于70%;期末融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点。截至去年6月底,碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元,现金流非常充裕。

如此调整之下,碧桂园的管理成本更加精细化,公司财务安排也变得更加可控,应对不确定性时,更加游刃有余。在2021年底时,碧桂园就已经做好了未来两年的资金铺排。

财务稳健之下,才能在行业竞争中保持稳固优势,展现出较强的经营韧性。

克而瑞统计显示,2021年,TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元,同比增幅达19.8%,较2019年增长42%。尤其是排名第一位的碧桂园,2021年全口径销售金额7588.2亿元、操盘金额7208.6亿元,均是7000亿档次的唯一,权益金额也是唯一一家破五千亿的房企。

亿翰智库研究观点认为,财务纪律严格,杠杆空间充足,能够把握机会择时布局,并顺利实现项目的销售去化,是碧桂园销售业绩总量持续五年蝉联行业第一的重要原因之一。

03良性循环

碧桂园求变的结果是,一环扣一环,良性循环。

稳健发展紧扣的下一环是更易获得金融机构的投资,这在2021年至关重要。

去年底,房地产政策环境紧中趋稳,高层持续密集发声,不断释放房地产趋稳的信号。随后的2021年11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,碧桂园参与了该会议。会上,交易商协会询问与会房企,是否有意愿通过银行间市场申报注册发行债务融资工具。

而后12月1日,中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统就显示,碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据。

彼时,有分析认为,能参与上述会议的房企都是财务较为稳健,基本面持续向好的企业。监管层也有意给予该类稳健的房企更大的发债空间,助益该类房企更加稳健的发展。

最终,若碧桂园能通过银行间市场注册发行的债务融资工具,无疑能使得其流动性进一步增强。而在充裕的流动性情况下,1月17日,碧桂园再次回购合计1000万美元债,进一步减少了公司总负债,优化了整体债务情况。

这一切,聪明的投资者早已看在眼里。去年下半年至今,三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次,甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。

在此背景下,穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级。此外,摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间,给予“买入”、“增持”等较高评级。其中,标普去年10月发布评级报告称,在波动的大环境下,碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局,支撑了公司销售的增长。

海通证券在去年12月研报中指出,调控的中后期,蓝筹公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。

这也意味着,挺过市场波动较大的2021年后,碧桂园在市场逐渐企稳的2022年将获得更多的发展机遇。